“ Urabitur Varius Eros Rutrum Consequat Mauris Aewa Sollicitudin Enim Condimentum Luctus Enim Justo Non Molestie Nisl ”

Er zijn twee kategorie mensen die dit artikel zouden kunnen lezen.

De één wil rendement en is klaar met Box 3.   
De ander droomt van een huis met ruimte, bos en stilte, en wil weten of dat betaalbaar is zonder de rest van zijn leven aan een hypotheek vast te zitten. Het mooie is: in het Oosten van Duitsland is dat hetzelfde verhaal.

Een voorbeeld

Een negentiende-eeuws huis aan de rand van een dorp. Bos aan drie kanten, een beek op loopafstand, ’s ochtends niemand op straat behalve een buurman die zijn hond uitlaat. Binnen een halfuur sta je op wandelpaden die tot diep het natuurpark in lopen; in de winter kun je skiën, in de zomer mountainbiken of paragliden. Geen hek, geen “privéterrein”-bordjes — het is gewoon toegankelijk.

Zulke huizen bestaan, en ze kosten geen half miljoen. Voor €800 tot €1.500 per vierkante meter koop je in steden en dorpen in het oosten en zuid oosten van Duitsland een pand dat renovatie nodig heeft maar wel een fundament heeft. Vergelijk dat met €4.500 tot €7.000 per vierkante meter in de Randstad, voor een huis dat vervolgens ook nog eens jaarlijks wordt afgeroomd door de Belastingdienst.

Dat laatste is precies waar het tweede publiek — de belegger — wakker van ligt. Maar het aardige is: de reden waarom dit voor een levensstijl-koper aantrekkelijk is, is dezelfde reden waarom het voor een belegger aantrekkelijk is. Het is dezelfde rekensom, alleen bekeken vanuit een ander perspectief.

Eerlijkheid vooraf: de lage prijzen zijn geen toevalstreffer en geen verdienste van een politiek systeem. Na de Duitse eenwording in 1990 trok een groot deel van de jonge beroepsbevolking uit het oosten naar het westen; sommige steden verloren meer dan 30% van hun inwoners. Fabrieken sloten, en decennia later ligt de economische kracht van de regio — met uitzondering van Berlijn en Leipzig — nog altijd achter op het westen.

Voor wie er wil wónen is dat verleden precies de reden waarom er vandaag zoveel ruimte, natuur en rust is: de druk op grond die je in de Randstad voelt, heeft zich hier nooit opgebouwd. Voor wie er wil investéren is het de reden waarom de instapprijs zo laag ligt terwijl de Duitse overheid tegelijk fors stimuleert om precies dít woningbestand te verduurzamen en op te knappen. Twee kanten van dezelfde medaille.

De keerzijde moet je wel kennen: diezelfde bevolkingskrimp is op termijn ook een risico voor de vraag naar huurwoningen in kleinere, economisch zwakkere plaatsen. Wie koopt om zelf te wonen, voelt dat risico veel minder — een huis is dan geen huurobject maar een thuis. Wie koopt om te verhuren, doet er goed aan de locatie zorgvuldiger te kiezen dan alleen op prijs per vierkante meter.  

Box 3

Box 3 belast in 2026 nog steeds vermogen op basis van een fictief, verondersteld rendement in plaats van wat een bezit werkelijk oplevert. Het forfait voor “overige bezittingen”, waaronder vastgoed valt, staat definitief vast op 6,00%, tegen een tarief van 36%. Het kabinet wilde dat forfait aanvankelijk verhogen naar 7,78%, maar de Tweede Kamer heeft dat geschrapt; het heffingsvrije vermogen komt in 2026 uit op €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners).

Een rekenvoorbeeld maakt het tastbaar. Bij €100.000 vrij vermogen boven die vrijstelling, volledig in een Nederlands huurpand: €100.000 × 6,00% = €6.000 fictief rendement, waarover 36% belasting is verschuldigd — €2.160 per jaar. Dat bedrag betaal je ongeacht of het pand daadwerkelijk iets heeft opgeleverd; leegstand, hogere lasten of tegenvallers veranderen niets aan de rekening. Er bestaat inmiddels een tegenbewijsregeling voor wie een lager werkelijk rendement kan aantonen, maar die telt ook ongerealiseerde waardestijgingen mee, wat voor vastgoedbezitters administratief een fors karwei is.

Duitsland kent die vermogensbelasting niet. Of je er nu zelf woont of verhuurt, er telt alleen wat er werkelijk overblijft, en dat werkt via een paar mechanismen die in Nederland ondenkbaar zijn:

• Progressief tarief vanaf 14%, in plaats van meteen 36% over een fictieve grondslag.
• Lineaire afschrijving op het gebouw: 2% per jaar voor panden na 1925, 2,5% voor oudere panden — in Oost-Duitsland eerder regel dan uitzondering.
• Denkmalschutz: voor monumentale panden mag je renovatiekosten de eerste acht jaar voor 9% per jaar afschrijven, de vier jaar daarna voor 7%.
• Renovatiekosten direct aftrekbaar van de huurinkomsten, zolang ze binnen drie jaar na aankoop niet boven 15% van de gebouwwaarde uitkomen; komen ze daarboven, dan worden ze bij de boekwaarde geteld en lineair afgeschreven.
• Spekulationsfrist: na tien jaar bezit en verhuur is de volledige verkoopwinst bij verkoop belastingvrij — geen vermogenswinstbelasting, geen Box 3-achtige nabetaling.

De combinatie van afschrijving en aftrekbare renovatiekosten zorgt er in de praktijk vaak voor dat de fiscale winst in de eerste jaren negatief of nul is. Voor wie zelf gaat wonen, betekent dit vooral: renovatiekosten die je toch al maakt om het huis leefbaar te maken, kun je fiscaal wegstrepen tegen eventuele (bijvoorbeeld toeristische) verhuurinkomsten uit een deel van het pand. Voor wie puur belegt, betekent het een compleet andere prikkelstructuur dan Box 3: niet afgerekend op papieren rendement, maar beloond voor daadwerkelijke waardecreatie — met een belastingvrije exit na tien jaar als kers op de taart.

EEN HUIS, TWEE TOEKOMSTEN

Wat dit gebied bijzonder maakt, is dat je niet hoeft te kiezen. Een pand in het oosten of zuidoosten kan je eigen plek worden — een basis voor wandel- en fietsweekenden, een tweede leven weg van de Randstad-drukte — én tegelijk, via verhuur aan toeristen of langetermijnhuurders in de periodes dat je er zelf niet bent, een financieel verantwoorde beslissing. Datzelfde afschrijvingsvoordeel dat een belegger aantrekt, verlaagt ook gewoon jouw eigen woonlasten als je het pand zelf gebruikt en gedeeltelijk verhuurt.

Het aantrekkelijke zit ‘m dus niet in één argument, maar in het feit dat de twee argumenten elkaar niet tegenspreken. Wie voor de rust en de ruimte komt, ontdekt dat de cijfers ook kloppen. Wie voor de cijfers komt, ontdekt een regio die het ook prettig maakt om er daadwerkelijk te zíjn.

Nederland belast bezit op basis van een papieren werkelijkheid; Duitsland belast alleen wat je werkelijk verdient of uitgeeft aan het pand. Dat verschil is voor een belegger reden genoeg om te kijken. Maar het is dezelfde regio — met dezelfde natuur, dezelfde rust en dezelfde betaalbaarheid — die ook voor wie simpelweg op zoek is naar een andere manier van wonen een serieuze optie is. Niet als troostprijs voor wie de Randstad niet meer kan betalen, maar als een bewuste keuze voor ruimte, natuur en een huis dat je daadwerkelijk van jezelf voelt — zonder dat de fiscus daar ieder jaar opnieuw een hap uit neemt.

Meer weten vraag informatie 

Raise Capital Faster & Negotiate On Your Own Terms

Accelerate your business growth and secure funding with confidence through our comprehensive services tailored to meet your needs.

• Business Growth
• Analysis & Research
• 100% Secure

when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen bookhas a not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchan galley of type and scrambled it to make a type specimen book.