“ Urabitur Varius Eros Rutrum Consequat Mauris Aewa Sollicitudin Enim Condimentum Luctus Enim Justo Non Molestie Nisl ”

Het kopen en exploiteren van Duits vastgoed via een Nederlandse bv is een populaire structuur voor Nederlandse investeerders. 

Op grond van het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland heeft Duitsland altijd het heffingsrecht over de inkomsten en vermogenswinsten uit het vastgoed (het zogenaamde situsbeginsel)

Een Nederlandse bv of een Duitse GmbH

Dev Nederlandse bv bied ten opzichte van een Duitse GmbH of privé-eigendom specifieke fiscale kenmerken. 

Hieronder staat het overzicht van hoe de bv fiscaal en juridisch in elkaar steekt bij Duitse vastgoedinvesteringen

Belangrijke fiscale voordelen van de Nederlandse bv
Geen Gewerbesteuer (Handelsbelasting): Omdat een Nederlandse bv geen fysieke vestiging of directie (Betriebsstätte) in Duitsland heeft, is zij in de basis niet onderworpen aan de Duitse Gewerbesteuer. Een Duitse GmbH daarentegen is hier automatisch wél aan onderworpen, tenzij er een succesvol beroep wordt gedaan op een zeer strikte vrijstelling voor vastgoedbeheer (erweiterte Kürzung). 
De Nederlandse Objectvrijstelling: De winst (huur en eventuele verkoopwinst) die de bv in Duitsland maakt, moet in Duitsland worden aangegeven. In Nederland is deze winst echter volledig vrijgesteld van Nederlandse vennootschapsbelasting (VPB) via de objectvrijstelling voor buitenlandse vaste inrichtingen. Je betaalt dus niet dubbel. 
Hogere afschrijving dan privé: In de bv mag je jaarlijks 3% op het gebouw (exclusief grond) afschrijven, wat de belastbare winst in de eerste jaren flink drukt. Privé is dit doorgaans slechts 2%.

Aandachtspunten en risico's

Verkoopwinst na 10 jaar: Als je vastgoed in Duitsland privé bezit, is de verkoopwinst na een bezitsperiode van 10 jaar volledig belastingvrij (Spekulationsfrist). In een bv (zowel NL als GmbH) geldt deze 10-jaarsvrijstelling niet. De boekwinst bij verkoop blijft in de bv altijd belast met circa 15,825%

 Duitse belasting.
Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer): Of je nu privé, via een bv of via een GmbH koopt: de Duitse overdrachtsbelasting is hoog en varieert per deelstaat van 3,5% tot 6,5%.
Let op: ook het overdragen van de aandelen van een bv waarin Duits vastgoed zit (Share Deal), triggert onder strenge Duitse wetgeving al snel overdrachtsbelasting. 

Financiering via de bv: 
Als de bv een lening afsluit om het Duitse vastgoed te financieren, zijn de rentelasten in Duitsland aftrekbaar. Duitsland kent echter strikte regels omtrent renteaftrekbeperkingen (Zinsschranke).  Dividenduitkering naar privé: Zodra de bv winst uitkeert aan jou als aandeelhouder (DGA) in privé, krijg je in Nederland te maken met Box 2-belasting.

Wanneer je overweegt om deze structuur op te zetten, is het raadzaam om een afspraak te maken met Dica Investment B.V.  om de actuele regels voor jouw specifieke situatie te bespreken.
Om je gerichter te kunnen helpen met deze structuur, kun je dat ons laten weten:
Wat is je investeringshorizon? (Ben je van plan het vastgoed binnen of pas na 10 jaar te verkopen?) 
Gaat het om residentieel vastgoed (woningen) of commercieel vastgoed (winkels/kantoren)?
Ben je van plan het vastgoed grotendeels met eigen geld of met een Duitse bankfinanciering aan te kopen?

Voor het maken van een afspraak kunt u het Kontakt formulier gebruiken

Raise Capital Faster & Negotiate On Your Own Terms

Accelerate your business growth and secure funding with confidence through our comprehensive services tailored to meet your needs.

• Business Growth
• Analysis & Research
• 100% Secure